长沙：非住宅用房可改造为租赁住房

去年7月，长沙入选全国住房租赁市场发展试点城市，到2021年，长沙将累计新增租赁房源300万平方米以上。这些房源从哪里来？近日，长沙市政府办公厅正式印发《长沙市租赁住房房源筹集暂行办法》（以下简称《办法》）。根据《办法》，除通过国有建设用地新建（配建）租赁住房、盘活存量住房等方式筹集外，长沙还支持将符合条件的闲置厂房、办公用房、仓储用房和其他商业用房等非居住类型的现有房屋，依法改造作为租赁住房，为群众和产业发展提供更多优质优价房源。

目标 在全国试点中形成长沙经验

“租购并举”是长沙市委市政府落实“房住不炒”定位、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措之一。去年7月，财政部、住建部联合开展中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，长沙与北京、上海、南京等16个城市入围试点名单，并获得中央财政资金支持。

“长沙将通过国有建设用地新建、配建租赁住房、非住宅改造作为租赁住房、盘活存量住房等方式，多渠道筹集租赁住房房源。”市住建局相关负责人介绍，通过试点，长沙将在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度过程中形成长沙特色和经验，通过构建完备的住房租赁体系，保障住房困难群众和“新市民”住有所居，为他们提供租金低于市场水平的租赁房源。

《办法》明确，上述筹集的租赁住房房源，并且纳入长沙市住房租赁市场发展试点的项目（不含公共租赁住房项目），可申报长沙市中央财政支持住房租赁市场发展试点补助资金。

建设 商住经营性用地需配建租赁住房

“国有建设用地新建（配建）租赁住房是指通过在国有建设用地上面单宗土地集中新建或按要求配建租赁住房两种方式筹集的租赁住房。”《办法》明确，2019年至2021年，市自然资源和规划局供应租赁住房总建筑面积不少于240万平方米。

同时，长沙将在商住经营性用地中规定好配建租赁住房的比例。具体而言，国家级高新区、经开区范围内按不低于20%比例的项目住宅可建建筑面积配建租赁住房；省级园区配建比例不低于15%；内五区范围内根据土地级别确定租赁住房配建比例，按土地从一级至六级，配建比例从1%至12%不等。

《办法》规定，按要求配建的租赁住房用地采取招拍挂方式供应，作为土地供应前置条件，在土地挂牌时一并进行公示。单宗土地集中新建的租赁住房其产权由土地竞得人全部自持或整体转让。自持的租赁住房由土地竞得人自行运营或委托给专业机构进行市场化运营，属于政府产权的公共租赁住房由市政府授权国有企业或专业运营机构按照公共租赁住房的相关政策进行运营管理。

在产权办理方面，租赁住房项目由建设单位到不动产登记部门办理房屋初始登记，不办理分户产权。房屋权属证书上注明“租赁住房”或“公共租赁住房”；属于共有的，注明共有人及共有份额。

改造 非住宅用房可依法改造为租赁住房

除了鼓励企业建房出租外，政府也积极盘活商品房存量，增加租赁住房有效供给，允许产权人将符合条件的闲置厂房、办公用房、仓储用房和其他商业用房等非居住类型的现有房屋，经依法改造后，长期用于租赁居住。

《办法》对非住宅用房改造作为租赁住房的基本原则、应满足的要求和改造的程序都进行了详细规定，原则上应重点在学校、医院及科研机构周边、产业园区和城市重点发展片区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的相关区域开展和实施；按照“属地管理”原则申报，依法改造和安全改造。

《办法》规定，非住宅用房改造作为租赁住房不得改变其原批准的土地用途、规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标；也不得改变租赁用途，不得用于酒店、宾馆、旅馆及民宿等特种行业。

改造实施单位可以是国有平台企业、社会房地产开发企业、工业企业、住房租赁专业运营机构或其他符合条件的主体。申请改造项目应为依法登记取得不动产权证或有其他合法权属证明的合法建筑。

盘活 企事业单位可盘活闲置住房出租

除新建和改造，长沙还将积极盘活存量住房，鼓励住房租赁服务企业、房地产经纪机构采用长期租赁社会存量住房的方式，筹集房源并进行出租；鼓励各类企事业单位将自有的存量闲置住房盘活进行出租。

根据《办法》，住房租赁机构盘活的存量住房应通过长沙市住房租赁信息和监管服务平台进行房源核验，核验成功后发布房源。用于出租房屋的设计、装修标准不低于长沙市公共租赁住房的装修标准，不得将租赁住房以旅店、宾馆、民宿等形式对外经营。

《办法》还规定，国有企业和政府平台公司利用持有存量土地集中开发建设租赁住房，可采取划拨方式供地，租赁住房只租不售。对符合有关要求的待开发商业用地、商住比例明显偏高的房地产项目用地，经市资规局会同市住建局研究并按程序报批后，可将项目商业部分调整一定比例建设租赁住房，土地用途按规定补缴地价款后调整为居住用地，项目建成后由建设单位持有运营。

据悉，市财政局正在研究试点补助资金的审核、拨付及绩效评价的办法，市自然资源和规划局正在研究租赁住房土地供应、不动产登记等工作。